Gaziosmanpaşa Belediyesi dev kentsel dönüşüm için çalışmaları hızlandırdı. Hedef 1 yıllık süreçte 15 bin yeni konut. Şu anda Gaziosmanpaşa’da başlayan kentsel dönüşümle ilgili daire sayısında 2.500, 3 binlere yaklaştı. Şu anda devam eden projeler var. Büyük projelerin çoğu Ocak ayında başlayacak. Planların bir kısmı onaylandı, bir kısmı revize edildi.

Gaziosmanpaşa Belediye Başkanı Dr. Erhan Erol, www.hurriyetemlak.com ’un editörü Nagihan Arat’ın sorularını yanıtladı.

Kentsel dönüşüm kapsamında şu ana kadar kaç bina yıkıldı?

Kentsel dönüşüm kapsamında şu ana kadar 1500 civarında bina, 3 bine yakın bağımsız bölüm anlaşılan ve boşaltılan. Bunların büyük bir kısmı yıkıldı.

Anlaşma yaptığımız sayı 5 bin hane. 2 bin haneyle ilgili de kiralık yer arıyoruz. Çünkü bugün gelinen aşamada kentsel dönüşümle ilgili en çok zorlandığımız noktalardan bir tanesi kiralık ev rezervi. Bizim hiç aklımızda yoktu bu konuda sıkıntı çekeceğimiz. Gaziosmanpaşa’da kiralık ev bulamıyoruz. Komşu ilçelerde veya il dışında bulabiliyoruz ama bunun da farklı sorunları var. Kalan 2 bin hane için kiralık yer bulma ve boşaltma işlemlerine de başladık.

Biz sahada vatandaşla anlaşmakta çok sıkıntı yaşamadık. Bizim yasal olarak kamulaştırma yetkimiz var ama biz bir kez bile hiç bir kamulaştırma ve zorla yıkım yapmadık. Yaklaşık 135 dönüm yer boşalttık. Kabul etmeyenlere siz evinizde kalın anlaşmak istemiyorsanız diyoruz, zorla anlaşma yapmıyoruz. Ben projeyi öyle bir yapacağım ki sizin yeriniz orada kalacak. Geleceğe ibret için bırakacağız. Anlaşmayanlar burada, anlaşanlar burada yaşıyor. 5 katlı eski eviniz burada kalacak, komşunuzun çocuğu sitenin bahçesinde oynuyor, havuza giriyor, komşunuz otoparka çekiyor arabasını. Sizin çocuğunuz sokakta oynuyor, arabanız sokakta, gelen geçen sürtüyor. Sen ileride bunu eşine çocuğuna nasıl anlatacaksın diyorum. Komşunuzun 5 dairesi 2,5 milyon TL yapacak, sizinki 1 milyon TL yapmayacak. Gruplar halinde 60 bin, teke tek 8 bin insanla görüştüm.  Seve seve evinizde kalabilirsiniz diyorum ama kimse masadan kalkarken ben evimde kalacağım demiyor.

Biz anlaşmadığımız kişilerin yerlerini bırakıyoruz, inşaat için yıkımlara başlıyoruz. Zaten anlaşmayanlar da hemen gelip anlaşmak istiyorlar. Bizim kentsel dönüşüm ofislerimiz var, özel görüşmeler orada yapılır, teklifler özel olarak hesaplanıp yapılmıştır. Bu artık oturdu Gaziosmanpaşa’da. Biz vatandaşlarla çok rahat anlaşıyoruz. Şu ana kadar 3 adet yeri zorla yıktım ama onu da izzah edeyim. Ben ev sahibiyle anlaştım. Biz kiracı olan yerlere bile kiracılara taşınma bedeli ve 3 aylık kira veriyoruz. Ev sahiplerine de ayrıca aylık kira veriyoruz. 3 evdeki kiracıları mecburen çıkartmak zorunda kaldım. Onlara da kira sürelerini arttırdık.

Gaziosmanpaşa’da toplamda Kentsel dönüşümde 1. Etapta 5 bin civarında bina, 15 bin bağımsız bölüm var. Bu hedefte ilk 1 yılda bizim hedefimiz 5 bin bağımsız bölüm, 1,500 bina. 1 yıllık süreçte 15 bin yeni konut yapmak istiyoruz. Şu anda Gaziosmanpaşa’da başlayan kentsel dönüşümle ilgili daire sayısında 2.500, 3 binlere yaklaştı. Şu anda devam eden projeler var. Büyük projelerin çoğu Ocak ayında başlayacak. Planların bir kısmı onaylandı, bir kısmı revize edildi.

Bizde en kolay şey hak sahipleriyle anlaşmaktır. Biz kentsel dönüşümle ilgili 9,5 yıldır çalışıyoruz. Biz arkadaşlarımızı daha bu yasa yokken arkadaşlarımızı bu işi yapan ülkelere gönderdik, modelleri tanıdık. O arada ilçe çalışması yaptık. 3 temel ilkeyle geldik. İlk olarak binaların en çürük olduğu yerleri tespit ettik. İkinci olarak emsallerin en az tamamlandığı yerleri tespit ettik. Üçüncü olarak da kamusal mülkiyetin en çok olduğu yerleri tespit ettik. Bu bizim vatandaşın yerine o arsayı değerlendirme şansımızı ortaya çıkartır.

Kentsel dönüşüm yaptığınızda sadece insanların oturduğu evleri yenilemek değil. Vatandaşın sağlık tesisi, park, okul ihtiyacı var. Bu yüzden kamusal mülkiyeti olan yerler önemliydi. Gaziosmanpaşa’da bugün bitmekte olan, devam eden inşaatlarıyla birlikte  12 adet özel hastanesi, 2 adet devlet hastanesi olacak. 1200 hektarlık alanda bu kadar hastane çok aslında. 1 hastane Gaziosmanpaşa’ya yeter. Bu hastaneler yurtdışından hasta getirecekler. Gaziosmanpaşa gelecekte bir sağlık eğitimi, sağlık turizmi bölgesi olacak. Her kentsel dönüşüm alanında özel eğitim alanı, yurt alanı, sağlık alanı oluşturmamız lazım. Biz bu çalışmalar için 393 hektar bir alan belirledik. Bu Gaziosmanpaşa’nın 3’te biri. Bu alanın tamamında tamamlanmış emsal 1,3 olduğu için. Normalde Gaziosmanpaşa’da emsaller 3,5’u bulur. 500 Evler Caddesi’nde 3,5 emsal tamamlanmış. Bakanlık diyor ki; maksimum 2,5 emsal yapabilirsiniz. Yani 7 daireyi alıp, 5 daire vereceksiniz. Kadıköy modeli gibi rantın yükselmesi lazım. Kişi 150 metrekarelik bir dairesi yerine, 100 metrekarelik daireyi kabul etmesi lazım. Bunun için de eski 150 metrekarelik dairesinin 150 bin lira ederken, yeni 100 metrekarelik dairesinin 500 bin lira etmesi lazım. Bunun için de bölgenin değerlenmesi lazım. Komşu parseller dönüşecek ki bölge değerlenecek.

Bizim kentsel dönüşüm yapacağımız birinci etapta emsalin tamamlanma oranı 1,3. Dolayısıyla 2,5 kurtarıyor. Gaziosmanpaşa Belediyesi anlaştığı herkese eğer kaçağı yoksa, - kaçaktan kastımız binanın ruhsatsız olması değil, imar hakkınızın üzerine çıkmadıysanız biz onu kabul ediyoruz. Anlaşmaları metrekare üzerinden yapıyoruz. Otopark, sosyal donatı alanları hariç. Bunu Kağıthane’de yapamıyorlar. Gaziosmanpaşa’da bunlar iyi hesaplandı. Vatandaş da kurtarıyor, müteahhit de kurtarıyor. Kentsel dönüşüm bir toplu konut projesi değil, çok farklı bir olay. Bizim projelerimiz de kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme olarak ikiye ayrılıyor. Kentsel yenilemede yıkarsınız eski binayı yeni bina yaparsınız. Ama kentsel dönüşümde eğitim alanı, sağlık alanı, park alanı yapıyoruz. Evinizin değeri 200 bin lira, kentsel dönüşümden sonra 500 bin lira olacak diyoruz.

Binada kaçağınız varsa, bunun da eğer kaçak betonarmeyse yüzde 60 civarında farkını ödüyorsunuz. 100 metrekare kaçağı varsa, 60 metrekare imarlı yer veriyoruz. Ve her projede camisi, okulu, sağlık tesisine kadar hepsini kentsel dönüşüm projeleri içerisinde biz yapıyoruz.

Gecekondular tapu tahsisli. Tapu tahsisli bir yeriniz var, tapulu olsaydı müteahhit ne kadar veriyorsa biz de arsanın bedelini düşüyoruz. Belki 1 daire farkı alınıyor, kalanı aynen daire olarak veriyoruz. Sizin yeriniz olsa size müteahhit 5 daire verse, biz gecekondulara 4 daire veriyoruz. Sadece arsayı çıkarıyoruz. Onlar kendileri müteahhitle anlaşsalar bitişik nizamlı daire olacak. Maksimum 150 bin liralık bir daire yapacak. Ancak kentsel dönüşümle dairesi en az 600 bin lira olacak.

Sosyal konut diye daha kalitesiz konutları insanlarımıza aktarmıyoruz. İnsanlar nerede oturuyorsa orada yapılan projeden daire alma hakkına sahip olacaklar. Projemiz sosyal projedir ancak konutlarımız sosyal konut değildir. Ben kendi insanımı herkes 600 bin liralık dairede oturturken, 150 bin liralık dairede oturtamam.

Sarıgöl’de belediye olarak ihale yaptık. İlk anlaştığımız Roman mahallesinde inşaat kalitesi çok iyi. Neye mal ettiysek ona satıyoruz. İki yarı olimpik yüzme havuzu var, altı boydan boya otopark ve en üst segmentte ankastre ürünler var. Gelir seviyesi belli bir seviyenin üzerinde olanlar alamıyor. Devlet bu kuralı belirledi. 3.100 TL’den fazla olmaması gerekiyor aylık gelirleri. Sarıgöl’deki projede yaşayanların yarısı eskiden orada yaşayanlardan oluşuyor. Dışarıdan gelenlere satışı yeni açtık. Ancak yine geliri 3.100 lirayı geçmeyecek.  Vakıflar bankasıyla anlaştık 10 yıla kadar kredi alabiliyorlar.

Mevlana Mahallesi’nde ise domino sistemine geçtik. Hızla yıkıp bir bölümü yapıp insanları yerleştirip başka kısma geçiyoruz. Çünkü Mevlana Mahallesi’nde yaşayanlar site yaşamına alışık. Çocukların okulları var, aileleri zor durumda bırakmak istemiyoruz.

Gaziosmanpaşa’da yeşil alan oranı şu andan minimum yüzde 100 artacak. Sağlık tesisleri, kültürel tesisler, okullar yapacağız, onlara rağmen en az ikiye katlayacak.

Mesela kentsel dönüşüm alanlarında çelik konstrüksiyonlu binalar yapıyoruz iki katlı. Buralarda bölgelerdeki insanlarla ilgili meslek kurslarına başlıyoruz. Proje alanlarındaki ailelerin iş arayan kadın erkek işsiz, mesleği olmayanları alıyoruz, buralarda eğitiyoruz. Kalorifer, asansör, park, bahçe, boya, tesisat... Sonra kentsel dönüşüm yapan müteahhit firmalarına diyeceğiz ki en az yüzde 20 işçinizi bizden alacaksınız. Onlara da istihdam çıkacak.

Kentsel dönüşüm bir yaşayan organizma gibi. Bizim hedefimiz 2023’e kadar yetiştirmek. Belki bugün düşünmediğimiz evler de kentsel dönüşüm kapsamına girecek. Yaşayanların beklentileri her geçen gün artacak. Kentsel dönüşüm şantiyeleri için yemek dersi alıyor kadınlarımız. Kentsel dönüşüm için anlaşanlar aynı zamanda iş bulma imkanına sahip olacak. Hobi kurslarımız olacak. O insanlar gelişecek. İşte bunları yapınca kentsel dönüşüm oluyor. İnsanlarımızın yaşam standartlarını geliştirmeye çalışıyoruz.

Biz kendi insanımızın gitmesini istemiyoruz. Bazen vatandaş parasını alıp gitmek istiyor. Biz ısrar ediyoruz. Bu insanlar 45 yıldır bu ilçenin çilesini çekmiş. İstanbul’un başka bir varoşuna gitmelerini istemiyoruz. Burada kalıp beklemelerini, denemelerini istiyoruz. Tabii o sırada da ailenin sosyal kültürel gelişimini sağlamamız lazım.

Gaziosmanpaşa’da emsalin düşüklüğü kurtarıyor. Biz hep İstanbul’un orta yeri Gaziosmanpaşa’dır deriz. Üstte tem, altta e5, altta Haliç. İstanbul’un her yerine kolay ulaşabilirsiniz. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin metrolarından biri bir ucundan geçiyor. Projesini yaptığı bir diğer metro projesi diğer ucundan geçiyor.

Avrupa Konutları, Tem projesinin yakında bir mahallede çalışma yapacak. İhlas, Soyak, Nef, Yeşil İnşaat, Sur Yapı gibi yaklaşık 15 adet firma var. Acil görüşme talebi alan da Ağaoğlu var.  Bizim modelimizi geç fark eden firmalar var. Kentsel dönüşümde Belediye ile anlaşıp vatandaşla diyalog kuracaklarını sanıyorlardı. Ancak biz hiç bir firmayı vatandaşla muhatap etmeyiz. Biz vatandaşla anlaşırız, o şartları kabul eden firmayla anlaşırız. Vatandaşı da firmanın eline bırakmayız.

Örneğin vatandaşla 100 metrekareye anlaştık. Projeyi yaparken fazla metrekare çıkarsa onu müteahhide vermiyoruz, her vatandaşa 5’er metrekare ekliyoruz. Biz olmasak müteahhite kalırdı. Kira yardımında da parayı müteahhitten alıyoruz, devlete maliyetimiz çok düşük. Ancak vatandaş bizi biliyor.

Ayrıca İngiltere’nin en iyi firmalarından birine master plan yaptırıyoruz. Anlaştığımız firmaları oraya gönderiyoruz. Kimse kafasına göre proje yapamıyor. Biz bir ilçe planı yapıyoruz. Firmalar bu plan içinde proje yapacak. Projeler birbirinden alakasız olamayacak. Hepsi birbirine uyumlu olacak.

Bu kış Gaziosmanpaşa’da her tarafta vinç görürsünüz. Önümüzdeki bahardan itibaren de yaklaşık 15 bin dairenin satışı başlar.

Gaziosmanpaşa’nın bu kadar geride kalmasının sebepleri var. En büyüğü mülkiyet ortaklığı. Öyle araziler var ki Büyükşehir ile Gaziosmanpaşa Belediyesi ortak. Kişinin 150 metrekarelik arsası var 50 metrekaresi hazinenin. Bunları kimse çözmekle uğraşmamış. Müteahhitler pratik çözüm isterler. Kentsel dönüşüm yasasıyla bu arazilerin hepsi belediyeye geçti. Ben de vatandaşımla çok kolay anlaşırım. Bu durum şimdi bize avantaj sağladı.

Vatandaşın maddi durumu baya iyi olacak. Burada kentsel dönüşüm toplantıları düzenledik. İlk toplantıya yaklaşık 2 bin kişi geldi. Vatandaş onların yerini alıp, onları bir yere sürüp lüks konut yapıp satacağız sandı. İstanbul halkının yüzde 62’si kentsel dönüşümü böyle algılıyordu, anket yaptık. Herkesin sorusunu tek tek cevaplamadan oradan çıkmadım. Sonra bu toplantıları tekrarladıkça insanlar inanmaya başladı. İnşaatlara başladığımızı görenler inanmaya başladı.

Bu işte hakkaniyet çok önemli, insanlara daire veriyoruz, dairelerin yönü bile belli. İnsanlara kendi katında ya da alt üst oynama hakkı var ama yönüne kadar aynı. Haliç’e bakıyorsa Haliç’e bakacak. Kendi başka bloğa geçmek isterse, değerlendireceğiz. Kişi zemin kat çıkarsa diye endişeleniyor. Ancak biz müteahhitten zemin kat almıyoruz, birinci kattan itibaren alıyoruz, çatı katı da almıyoruz. Önce ben beğeneceğim, müteahhit kalanları satacak. Tüm teferruatına kadar belirledik sistemi.

Yola çıktığımızda bir şey fark ettik, Gaziosmanpaşa’da oturanların yaklaşık yarısı kiracı. Şimdi mal sahibiyle anlaşıyoruz, kiracıya ne katkımız var? Dedik. Onlarla ilgili şöyle bir proje geliştirdik. Her kentsel dönüşüm projelerinde bizim de yerlerimiz var. Diyelim ki bir projeden 30 daire aldık. Bu projedeki 30 adet daire, bu mahallede en az şu kadar sene oturduğunu belgeleyen kiracılara uzun vadeli satılacaktır. Eğer çok talep gelirse noter huzurunda kura çekilecek. Uzun vadeli maliyetine taksit yapacağız. Kiracı diyor ki ben 700 lira kira veriyorum ancak kentsel dönüşüm olduğunda 1,500’e çıkacak. İşte o insanlara alternatifler olacak. Lükslükse aynı lükslük. Şatafatı kastetmiyorum ama bence bir evde ankastre olmalı, yalıtım olmalı...

İnsanlar sitede oturduklarında aidatlarının yüksek olmasından korkuyorlar. Bu şehir efsanesi. Çünkü yalıtım standartlarını hep biz belirliyoruz. Akıllı binalar yapıldığı takdirde bunların masrafı çok çok azalacak. Isıtmayı 300 liradan, 150 liraya düşürdüğümüz zaman güvenlik, sosyal alan miktarları zaten o kadar tutmaz. Şimdi ısıtmaya verdikleri paranın tamamını tüm site için bile vermeyecekler.